Frågor till vår jurist

 

I samarbete med Kroppsterapeuterna kommer Johan Engborg på ASTRA ADVOKATER att besvara frågor som är relevanta för friskvårdsbranschen och våra medlemmar.

Johan Engborg har arbetat på advokatbyrå sedan drygt 30 år och på ASTRA ADVOKATER sedan 2019. Astra Advokater arbetar med affärsjuridik och har 30 medarbetare.

 

 

Fråga: Hej, för en tid sedan när jag rev ner en massa hyllor i min lokal, upptäckte jag att det bakom hyllorna hade flagnat färg. Jag anmälde detta till hyresvärden som konstaterade att det är så kraftiga fuktskador att de måste stänga lokalen för att sanera den i tre månader. När jag då efterfrågade kompensation, svarade hyresvärden att skadorna skulle avhjälpas såsom ”sedvanligt underhåll” och att jag därför inte har rätt till kompensation. Stämmer det verkligen?
/Stefan.

Svar: Hej Stefan,
Normalt i ett hyresavtal anges att en hyresgäst inte har rätt till nedsättning av hyran när hyresvärden utför ”sedvanligt underhåll”. Med sedvanligt menas allt underhåll som från tid till annan behöver göras för att hålla byggnaden i godtagbart skick. Till exempel ingår takomläggning och stambyte kanske vart fyrtionde år i detta begrepp, vilket innebär att en hyresgäst faktiskt måste tåla dessa åtgärder utan rätt till hyreskompensation i form av hyresnedsättning. Dock ska arbetet aviseras i mycket god tid och drar arbetena ut på tiden kan en hyresgäst alltid kräva kompensation i form av skadestånd enligt 12 kap 26 § jordabalken, som inte handlar om nedsättning av hyran, utan om skadestånd baserat på hyresvärdens skadegrundande aktiviteter. När det åter gäller din skada kan jag inte se att det är fråga om ”sedvanligt underhåll”. Fukten kommer ju såvitt jag förstår utifrån och det är ingenting som du har ansvar för. Min slutsats är därför att hyresvärden inte kan gömma sig bakom ”sedvanligt underhåll” utan därför måste kompensera dig fullt ut för den inskränkning en nedstängning i tre månader innebär, vilket innefattar såväl hyresnedsättning till 0 kr och därutöver möjlighet även till kompensation för inkomstbortfall.

Mvh Advokat Johan Engborg, [email protected]

Fråga: Hej, jag vill sälja min restaurangverksamhet men vet inte riktigt om jag ska sälja mitt aktiebolag eller bara rörelsen? Vad är för- och nackdelen med de olika alternativen?
/Beatrice

Svar: Hej Beatrice,
Oj, det var en komplex fråga. Det är svårt att i detta korta forum ta upp alla aspekter. Tittar vi bara lite skatterättsligt så drabbas du personligen av skattekonsekvenserna om du säljer aktierna, medan däremot ditt bolag drabbas om du i stället säljer verksamheten/inkråmet. Detta måste du således räkna på. Hyresrättsligt innebär det normalt sett ingenting alls om du säljer aktierna. Det är ju fortfarande ditt bolag som är hyresgäst, oavsett vem som äger bolaget. Det kan dock finnas villkor i ett hyresavtal som reglerar hyresvärdens krav på vem som ska äga aktierna så titta på det. Om du däremot säljer verksamheten i ditt bolag (inkråmet) till någon som ska fortsätta verksamheten ska det inte heller vara några problem. Om hyresvärden trilskas kan du annars låta hyresnämnden pröva frågan och de ger regelmässigt tillåtelse om köparen ska fortsätta din verksamhet. Är det däremot fråga om att köparen ska bedriva en annan verksamhet blir det dock värre. Beakta vidare att en hyresvärd inte har rätt att ändra befintliga hyresvillkor, till exempel att höja hyran, bara för att du överlåter inkråmet, än mindre aktierna.

Mvh Advokat Johan Engborg, [email protected]


Fråga:
Hej, jag hyr en lokal sedan många år tillbaka. Det återstår nu cirka två år innan avtalstiden löper ut. Jag skulle emellertid vilja flytta nu direkt. Jag och en kollega ”på stan” har nämligen bestämt oss för att samarbeta i en gemensam lokal och då har vi hittat en större lokal i närheten som vi kan flytta till redan om en månad. Min fråga är därför om jag kan säga upp avtalet i förtid eller om jag måste betala tills avtalet löper ut om två år?
/Carl

Svar: Hej Carl,
Rent avtalsmässigt är du skyldig att betala hyra till avtalstidens utgång. Hyresvärden är inte skyldig att acceptera en förtida uppsägning och lär väl inte heller göra det såvida denne inte har en ny hyresgäst på lut som kan flytta in i närtid. Vad du dock kan göra är att överlåta ditt hyreskontrakt till ny hyresgäst. Om den nya hyresgästen nämligen tänker bedriva samma verksamhet som du och du överlåter din verksamhet som du bedrivit i lokalen till nya hyresgästen, kan hyresvärden i princip inte motsätta sig ett sådant övertagande. Om hyresvärden ändå gör det, kan du låta Hyresnämnden pröva frågan. Därtill är det så att om din nuvarande lokal är attraktiv, har du såsom lokalhyresgäst rätt att ta betalt för hyresrätten, således rätt att sälja lokalen/hyreskontraktet till marknadspris. Någonting som emellertid är förbjudet när det gäller bostadslägenheter.

Mvh Advokat Johan Engborg, [email protected]


Fråga:
Hej, jag utförde ett arbete som underentreprenör 2017. Jag skickade faktura efter slutförande av mitt uppdrag men trots påminnelser har beställaren inte betalat. Nu när jag för någon tid sedan påminde om mitt krav, hävdade beställaren plötsligt att min fordran är preskriberad enligt ABT06. Vad gäller egentligen?
/Per

Svar: Hej Per,
Normala preskriptionstiden är 10 år mellan näringsidkare och 3 år mellan näringsidkare och konsument. Har det hunnit förflyta längre tid utan att preskriptionsavbrott har gjorts, till exempel såsom påminnelse, krav via kronofogdemyndigheten eller stämning vid domstol, kan fordringsägaren inte med framgång åberopa kravet. Däremot finns det andra och kortare preskriptionsregler (s.k specialpreskription) som olika parter i olika konstellationer har avtalat fram. En av dessa avser just entreprenadprojekt. ABT06 anger som exempel i sina regler 6 kap 19 § att preskriptionstiden är 6 månader från entreprenadens godkännande. Inom denna tid måste således underentreprenören presentera sitt krav. Annars preskriberas det. Detta är huvudregeln. Det finns visserligen undantag men dessvärre saknar vi utrymme att inom ramen för detta svar utveckla det. Jag vet inte heller huruvida ABT06 ens är avtalsinnehåll mellan er. Men självfallet är du välkommen att kontakta oss om du så önskar!

Mvh Advokat Johan Engborg  [email protected]